Ricevo da Sergio Brenna questo testo e lo ringrazio …
per me è un po’ troppo impegnativo, dato che di numeri, di leggi, di finanza e quindi di “urbanistica”, non ci capisco praticamente un accidente …
quindi ve lo giro immediatamente …
augurandomi che qualcuno di voi lo possa apprezzare sicuramente …

per quello che sono riuscito a capire …
mi sembra l’ennesima sòla capitolina …
e, questa volta, di dimensioni acora più gigantesche del solito …

sarà che la politica … costa sempre più cara? …

“Caro Muratore,
non so se hai letto su Repubblica e Corsera del 21 settembre l’avviso di vendita dell’area dell’ex Fiera di Roma, in cui si informano gli aspiranti acquirenti che potranno realizzare 288.000 mc di costruzioni sull’area di 73.000 mq, con la cessione del 50% dell’area ad uso pubblico. Milano Finanza il 26 settembre informa che Fiera di Roma conta di ricavare dalla vendita circa 100 milioni di euro.
Avendo da tempo organizzato la resistenza dei cittadini milanesi all’attuazione del riutilizzo dell’ex Fiera di Milano con un indice edificatorio di 1,15 mq/mq e la cessione del 50% dell’area (i cui esiti avevo previsto nelle simulazioni che ti allego e puoi constatare dai rendering del progetto di Hadid, Libeskind, Isozaki, Maggiora per il gruppo Citylife – Ligresti, Lamaro/Toti, Ras, Generali), ho avuto un sobbalzo; ma come: Veltroni, il sindaco buono, l’amico dei cittadini e della città riesce a far peggio di quei vandali di Albertini e Moratti ? Proprio così, come dimostrerò in tre punti:

1) Che tipo di edificazione si realizzerà sull’area dell’ex Fiera ?

I conti sono presto fatti: 288.000 mc su 73.000 mq di area sono 3,94 mc/mq territoriali che (dividendo per l’altezza di interpiano di 3 mt.) corrisponde a 1,31 mq s.l.p./mq area, superiore al riuso di ex Fiera di Milano; come a Milano, anche a Roma è chiesta la cessione del 50% ad uso pubblico, e quindi sul 50% edificabile si avrà una densità fondiaria di quasi 8 mc/mq (a Milano, dove il progetto dell’acquirente vincitore cede un po’ più del 50% con il bel risultato che puoi vedere, l’indice fondiario è di circa 10 mc/mq !).
Tuttavia, é facile dimostrare che la cessione del 50% (sia a Roma che a Milano) è insufficiente a realizzare gli standard prescritti dal PRG e serve solo a dare l’impressione di un’equa spartizione mezzadrile tra pubblico e privato. Infatti, 288.000 mc/100 mc per abitante = 2880 abitanti x 22 mq/ab di spazio pubblico (prescritti dal PRG in approvazione) = 63.360 mq di area pubblica da cedere anziché 36.500 (73.000 x 50%). Se si cedesse quanto prescritto dal PRG rimarrebbero solo 9.640 mq su cui concentrare 288.000 mc, con lo strabiliante indice fondiario di 29,8 mc/mq ! Insomma, in un modo o nell’altro, ne verranno edifici così alti (a occhio non meno di 30-40 piani) e addossati che per renderli accettabili al mercato dovranno “affettare” il verde pubblico e infilarlo tra gli edifici per diluirne la densità e distanziarli tra loro, addossandoli sui bordi. Pazienza se finiranno addosso agli edifici circostanti, così come è accaduto ad ex Fiera Milano.

2) Quale sarebbe l’edificazione ragionevole su quell’area ?

E’ facile dimostrare che per ottenere spazi pubblici di 22 mq/abitante per le funzioni residenziali e l’80% della slp per le funzioni terziarie, come prescritto dal PRG, con la cessione del 50% dell’area a uso pubblico sul 50% rimanente si potrebbero edificare dai 67.600 mc di terziario ai 165.900 mc di residenza (valori intermedi tra i due per i vari mix di terziario e/o residenza), cioè dal 23,5% al 57% di quanto consentito dal Comune a Fiera di Roma.Veltroni spiegherà che ci sono oneri extra area su cui si impiegheranno le monetizzazioni delle aree non cedute, ma tutto ciò (oltre ad essere in gran parte illegittimo) non giustifica lo scarto tra quanto prescritto per legge dal PRG a tutti gli altri cittadini e operatori e quanto consentito a Fiera di Roma (ma non ci sarà anche qualche conflitto di interessi ?), con risultati disastrosi (vedi ex Fiera Milano) dal punto di vista urbanistico e progettuale.

3) Quanto ricaverà Fiera di Roma dalla vendita dell’area ?

All’ex Fiera di Milano l’indice di 1,15 mq slp/mq area (che è di 255.000 mq) è stato ottenuto dall’obiettivo di far realizzare a Fondazione Fiera Milano 250 milioni di euro ai prezzi correnti della rendita fondiaria (che erano di 300 euro/mc = 900 euro/mq slp realizzabili), per i quali occorreva far edificare 300.000 mq di slp = 900.000 mc, senza nessuna considerazione del risultato insediativo (di qui i blocchi di 30 piani sui bordi e i tre supergrattacieli da 200 metri di altezza al centro).
Tuttavia le offerte pervenute si sono aggirate dai 450 sino ai 523 milioni di euro dell’acquirente prescelto, cioè circa il doppio di quanto atteso, trattandosi di una delle poche grandi aree compatte in posizione semicentrale e ben servita. Fondazione Fiera si è tenuta ben stretta l’inatteso surplus, scaricando i costi dell’assurda volumetria sulla città e i cittadini.
Anche Fiera di Roma si attiene a tali valutazioni prevedendo di ricavare 100 milioni di euro da circa 90.000 mq di slp: tuttavia il precedente di ex Fiera Milano dovrebbe far ritenere attendibile (trattandosi di aree di caratteristiche analoghe) che si possa ricavare la stessa cifra con poco più della metà della volumetria assentita. Nel caso in cui, come è probabile, Fiera di Roma ricavi quasi il doppio di quanto atteso (ma come si è visto con un esito urbanistico disastroso), Veltroni non ci venga poi a raccontare che non poteva prevederlo !

Pensi che architetti e cittadini romani siano interessati a discuterne e, magari, ad opporvisi ?”

Sergio Brenna