Visto che tutto il mondo è paese … qualche buona idea per gli amministratori romani …

in risposta al testo di De Candia relativo a piazza Bainsizza riceviamo da Sergio Brenna: …

SINTESI DELLA VICENDA EX FIERA/CITYLIFE

“L’area dell’ex Fiera di Milano, liberata dopo che nel periodo 1994-2004 un Accordo di Programma ne promosse il trasferimento nel Nuovo Polo di Rho-Pero sull’area dell’ex Raffineria AGIP, era stata prima del 1922 la nuova Piazza d’Armi disegnata dal Piano Beruto del 1899, per simmetria col Cimitero Monumentale del Maciachini, inclinata rispetto all’asse di Corso Sempione.

Nel 1937-38 e di nuovo nel 1946-51 molti studi della miglior tradizione urbanistica milanese (Bottoni-Terragni col progetto di Nuova Fiera a Lampugnano, de Finetti con una Nuova Fiera a cavallo dell’Autostrada dei Laghi, Albini-BBPR-Bottoni-Gardella-Mucchi col progetto Milano Verde, di nuovo de Finetti come rappresentante della Provincia nel piano di ricostruzione post-bellica) proposero il riorientamento dell’area della Fiera in senso parallelo all’asse di Corso Sempione, senza riuscire ad attuarli data la permanenza in sede della Fiera.

L’Accordo di Programma del 1994 prevedeva solo che l’area dell’ex Fiera sarebbe stata dismessa dagli usi fieristici senza nulla dire sulle future destinazioni e sui futuri orientamenti di impianto insediativo sull’area.

Nel 2003, in prossimità dell’ultimazione della costruzione del Nuovo Polo di Rho-Pero (il cui impianto originario non è affatto di Fuksas, come comunemente si crede, ma dell’Ing. Vettese dell’Ufficio Tecnico di Fiera, con cui ho avuto modo di discuterlo nel periodo 1994-1998 da Assessore del Comune di Rho; l’impianto anticipa quello poi riproposto anche per la Nuova Fiera di Roma, dove l’asse centrale funziona assai meglio di quello poi voluto da Fuksas su incarico del general contractor Astaldi, che con le sue coperture vetrate è impercorribile nella stagione primaverile-estiva-autunnale), Fondazione Fiera, proprio a causa dei maggiori costi indotti dalle “vele” di Fuksas, necessitava di circa 250 Milioni di Euro per concludere i lavori.

Fondazione Fiera propose allora di destinare l’area della vecchia Fiera a usi edificatori privati con un indice in grado di garantire il conseguimento di quella cifra ai prezzi correnti della rendita fondiaria, pari a circa 800-900 Euro/mq slp realizzabile. Per realizzare quella cifra occorrevano, quindi, circa 300.000 mq di slp (pari a circa 900.000 mc) che divisi per l’area di 255.000 mq danno un indice territoriale di 1,15 mq/mq. Prima ancora che un’integrazione all’Accordo di Programma del 1994 sancisse quella richiesta, Fondazione Fiera avviò una procedura pubblica di offerta di compravendita dell’area con una base d’asta di 250 Milioni di Euro indicando i seguenti indici

S_t= 255.000 mq   I_ut=1,15 mq/mq

Q_e=255.000×1,15= 293.250 mq slp

I_{sp residenza}=44 mq/ab    I_{sp terziario}= 80% slp   I_{sp produttivo}= 20% sl

S_{p realizzata}= min 50% di S_t

e chiedendo agli aspiranti di indicare insieme alla cifra offerta una proposta di progetto insediativo liberamente determinato dagli usi fondiari, senza alcuna indicazione dei problemi di riorentamento urbano sopra indicati.

L’integrazione del 2004 all’Accordo di Programma tra Comune, Provincia, Regione e Fondazione Fiera ha accolto passivamente tale scelta.

E’ facile dimostrare come tali indici siano tra loro urbanisticamente incongruenti: infatti, gli spazi pubblici prescritti per soddisfare la quantità insediativa consentita ammontano ad almeno 260.629 mq (anche a voler concedere che i parcheggi pubblici siano realizzati completamente interrati), cioè una quantità superiore all’intera area, se si volessero realizzare i 44 mq/abitante prescritti. Ma anche a voler concedere che sull’area si realizzino solo i 26,5 mq/ab prescritti dalla L.R. 51/75 (all’epoca vigente) come standard di zona (consentendo cioè di monetizzare i 17,5 mq/ab di parchi territoriali e servizi urbani generali), occorrerebbero 174.000 mq di aree pubbliche (sempre con parcheggi pubblici interrati), pari al 68% dell’area. E’ anzi possibile dimostrare che con la cessione a uso pubblico del 50% dell’area e l’indice edificatorio 1,15 mq/mq la dotazione di spazi pubblici realizzata è di 13 mq/ab. inferiore persino ai 18 mq/ab prescritti dal DM 1444/68.

La prescrizione del 50% minimo di spazi pubblici realizzati sull’area non ha, cioè, alcuna spiegazione logica e razionale, ma serve solo ad accreditare una falsa immagine di equa spartizione mezzadrile tra pubblico e privato, in realtà iniqua data l’alta densità edificatoria sia territoriale che fondiaria. Infatti, nonostante le norme dell’AdP nulla prescrivano al riguardo, è facile desumere che con la cessione a uso pubblico del 50% dell’area la densità fondiaria è già di 7 mc/mq, mentre se si cede il 68% necessario a realizzare 26,5 mq/ab essa sale a ben 10,8 mc/mq, in contrasto con il disposto degli artt. 7 e 8 del DM 1444/68, che in tal caso prescrivono l’altezza massima degli edifici preesistenti e circostanti (mentre qui le norme di AdP lasciano libero il limite di altezza). Insomma, a voler rispettare le disposizioni del DM sui limiti di densità fondiaria il 50% non è il minimo, ma il massimo di superficie pubblica cedibile (ovviamente con dotazioni pubbliche per abitante insufficienti).

Altrettanto ovviamente, con densità fondiarie così elevate bisogna realizzare edificazioni molto alte e ravvicinate (come era prevedibile dalle simulazioni da me effettuate ancor prima di conoscere i progetti degli aspiranti acquirenti), tanto ravvicinate che per renderle minimamente appetibili al mercato degli utenti finali tutti i progetti degli aspiranti acquirenti propongono di “affettare” gli spazi pubblici infilandoli tra le edificazioni private per diradarle almeno un po’. Ciò porta ad edificare in gran parte sui bordi dell’area una cortina di edifici alti 20-25 piani, mentre dall’altra parte delle strade di contorno (che hanno dimensioni urbane limitate) vi sono edifici preesistenti di 8-10 piani di altezza, ovviamente tra le proteste degli abitanti del quartiere. Un po’ meno peggio degli altri il progetto di Renzo Piano per Pirelli RE che concentra le edificazioni a NO a ridosso dell’unico edificio fieristico di cui si prevede il mantenimento (lo “steccone” di Mario Bellini lungo viale Scarampo), un’unica torre centrale e il verde pubblico a SO verso i quartieri preesistenti. Nessuno dei progetti proposti ha affrontato il problema del riorientamento dell’area secondo la direttrice di Corso Sempione.

Fin qui le contraddizioni urbanistiche di un procedimento che parte dalle aspettative di rendita fondiaria della proprietà, subordinandovi gli interessi pubblici della città e dei cittadini.

Ma la cosa più sorprendente è che all’apertura delle offerte si scopre che tutti hanno offerto circa il doppio della base d’asta: da 450 a 523 milioni di Euro, cioè circa 1500-1800 Euro/mq di slp realizzabile. Il doppio del prezzo di mercato corrente per la rendita fondiaria a Milano: molte sono le spiegazioni possibili, nessuna pienamente esaustiva. Eravamo nella fase alta della bolla immobiliare, i finanziatori non sono gli immobiliaristi ma direttamente banche e finanza che ragionano sull’orizzonte dei 20-30 anni quando i prezzi saranno più che raddoppiati e l’importante è essersi conquistati il mercato in anticipo.

Sta di fatto che un’Amministrazione comunale seria e non succube della dirigenza ciellina di Fondazione Fiera (cui appartengono anche gli assessori all’urbanistica Lupi e Masseroli, che si sono susseguiti nel tempo) avrebbe chiesto a Fondazione Fiera di dimezzare gli indici edificatori, realizzando comunque più dei 250 Milioni attesi, ma sgravando la città da un peso insediativo incongruo.

Invece Fondazione Fiera si è tenuta gli indici concessi e i 523 Milioni offerti da Citylife: con 250 milioni ha concluso il polo esterno, con gli altri 250 ha comprato a prezzo agricolo le aree circostanti su cui ora si prevede di realizzare per sei mesi Expò 2015 e dal 2016 restituirle a Fondazione Fiera rese edificabili (circa 1 milione di mq a indice 1 mq/mq!; l’affare del secolo), pronte per un nuovo giro di giostra iperspeculativo su aree urbanisticamente infelici per un uso residenziale, strette come sono fra autostrade e ferrovie.

Il progetto di Citylife, al pari degli altri, è urbanisticamente insensato e infelice: edifica sui bordi edifici di 20-25 piani e mette al centro tre torri alte 60-80 piani (da 1,5 a 2 volte il Pirelli o il nuovo Palazzo del Governatore della Regione), le cui ombre si proietteranno sugli edifici circostanti per buona parte della giornata. Anche a non voler rimettere in discussione l’affare fatto da Fondazione Fiera (per Citylife, invece, oggi i problemi finanziari sono gravissimi dato l’alto onere fondiario pagato e la crisi in corso che obbliga a dilatare i tempi di attuazione), e quindi gli indici urbanistici pur incongrui, si potrebbero limitare i danni concentrando le edificazioni lungo la diagonale NO-SE dell’area. L’abbiamo proposto col progetto che ti allego, ma sinora nessuno ha voluto darci retta. Noi proseguiamo coi ricorsi amministrativi al Consiglio di Stato.”

S.B.